Την ώρα που η βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκεται στο επίκεντρο μιας πολωμένης δημόσιας συζήτησης, ο Αντιπρόεδρος του Stama Greece και CEO της UPSTREET , Κωνσταντίνος Κιάμος, καταθέτει τη δική του ματιά για την πορεία και τις προκλήσεις του κλάδου. Με ξεκάθαρες θέσεις, αναδεικνύει τις φορολογικές αδικίες που υφίστανται οι μικροϊδιοκτήτες, την απουσία διαλόγου από την πλευρά της Πολιτείας, αλλά και την ανάγκη θεσμικής αναγνώρισης της βραχυχρόνιας μίσθωσης ως ενός σημαντικού και ποιοτικού τουριστικού πυλώνα.
Ο ίδιος τονίζει πως το στοίχημα για το 2025 είναι η υπευθυνότητα, η ποιότητα και η επαγγελματική εξέλιξη. Με λόγο εστιασμένο, καλεί σε μια νέα προσέγγιση που δεν θα τιμωρεί, αλλά θα ενθαρρύνει. Γιατί, όπως δηλώνει, δεν ζητούνται προνόμια, αλλά ισοτιμία, διαφάνεια και στρατηγική για το μέλλον του ελληνικού τουρισμού.
Ποια είναι σήμερα τα βασικά αιτήματα και οι προτεραιότητες του STAMA προς την Πολιτεία;
Μέχρι σήμερα, η Πολιτεία έχει προσεγγίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση σχεδόν αποκλειστικά ως ένα πεδίο για επιβολή φόρων. Με το αφήγημα της δήθεν προνομιακής μεταχείρισης και του αθέμιτου ανταγωνισμού με τα παραδοσιακά καταλύματα, φτάσαμε στο σημείο η βραχυχρόνια μίσθωση να φορολογείται αναλογικά πολύ περισσότερο από κάθε άλλη μορφή διαμονής.
Στην πράξη, ο αθέμιτος ανταγωνισμός είναι ανάποδος: οι μικροί ιδιοκτήτες που δραστηριοποιούνται στις πλατφόρμες φορολογούνται στο σύνολο των εσόδων τους (και όχι στο κέρδος) με συντελεστές που φτάνουν έως και το 45%, σε αντίθεση με άλλες μορφές φιλοξενίας που φορολογούνται πιο ήπια. Είναι λοιπόν επιτακτική ανάγκη να διορθωθεί αυτή η φορολογική αδικία.
Η δεύτερη μεγάλη προτεραιότητα είναι να υπάρξει στρατηγική και όραμα για τον κλάδο. Η Ελλάδα είναι παγκόσμια ηγέτιδα στον τουρισμό και διαθέτει τεράστιο στεγαστικό απόθεμα – στην ουσία, έχουμε περισσότερα σπίτια από όσα χρειαζόμαστε για ιδιοκατοίκηση. Ναι, το στεγαστικό είναι ένα υπαρκτό και σοβαρό ζήτημα, αλλά είναι διαφορετικής τάξης από τη χρήση ακινήτων για τουρισμό. Το πλεονάζον απόθεμα μπορεί και πρέπει να αξιοποιηθεί με οργανωμένο και ποιοτικό τρόπο.
Γι’ αυτό και ζητούμε από την Πολιτεία όχι μόνο να διορθώσει τις στρεβλώσεις, αλλά να αγκαλιάσει τη βραχυχρόνια μίσθωση ως μία νέα, δυναμική μορφή τουριστικής ανάπτυξης. Με προδιαγραφές ποιότητας, με κίνητρα για επενδύσεις και με σαφείς κανόνες, μπορούμε να ανεβάσουμε συνολικά το επίπεδο φιλοξενίας της χώρας και να ηγηθούμε διεθνώς σε αυτόν τον αναδυόμενο τομέα.
Πόσο επηρεάζουν τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης οι συζητήσεις για “κόφτες” ανά περιοχή και πώς απαντάτε στις ανησυχίες των τοπικών κοινωνιών;
Το πρώτο βήμα είναι να δούμε την πραγματική εικόνα. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΑΑΔΕ, τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης αντιστοιχούν περίπου στο 1% του συνολικού αποθέματος. Σε μια τυπική γειτονιά, σε έναν δρόμο με δέκα πολυκατοικίες και δέκα διαμερίσματα η καθεμία, μόλις ένα διαμέρισμα μισθώνεται μέσω πλατφόρμας. Υπάρχουν πράγματι περιοχές με υψηλότερη συγκέντρωση, όπως το Κουκάκι (που φτάνει το 5%), και μεμονωμένοι δρόμοι γύρω από την Ακρόπολη που φτάνουν στο 20%, αλλά μιλάμε για εξαιρέσεις, όχι για τον κανόνα.
Η εντύπωση ότι «παντού υπάρχουν Airbnb» είναι περισσότερο οπτική και όχι ποσοτική. Τα νούμερα λένε την αλήθεια. Κι όταν βλέπουμε αντικειμενικά τα δεδομένα, δεν υπάρχει πραγματικός λόγος ανησυχίας.
Από την άλλη, ας θυμηθούμε πώς ήταν κάποιες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας πριν από 8-10 χρόνια. Περιοχές που είχαν ερημώσει, με κλειστά σπίτια και χωρίς ζωή στους δρόμους. Το εμπορικό τρίγωνο, για παράδειγμα, είχε πολυκατοικίες χωρίς θέρμανση, χωρίς κοινόχρηστα, χωρίς καν ρεύμα σε κάποιες περιπτώσεις. Η βραχυχρόνια μίσθωση βοήθησε να επανέλθει ζωή σε αυτές τις πολυκατοικίες, να πληρωθούν κοινόχρηστα, να επανενεργοποιηθεί το τοπικό εμπόριο.
Δεν λέμε ότι όλα πρέπει να είναι ανεξέλεγκτα. Αντιθέτως, πιστεύουμε ότι πρέπει να υπάρχουν κανόνες σε επίπεδο γειτονιάς. Να ξεκινάμε από το βασικό ερώτημα: πόσο τουρισμό μπορούμε να υποστηρίξουμε ποιοτικά; Η απάντηση σε αυτό θα καθορίσει όχι μόνο τον αριθμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλά και των ξενοδοχείων. Δεν πρόκειται για αντιπαράθεση – το ζητούμενο δεν είναι να ευνοηθεί ή να τιμωρηθεί κάποιος, αλλά να αναπτυχθεί υπεύθυνα το βασικό προϊόν της χώρας: ο τουρισμός, που δίνει άμεσα μία στις τρεις θέσεις εργασίας και έμμεσα ακόμα περισσότερες.
Οι “κόφτες” δεν είναι λύση. Είναι μια απλοϊκή, μη στοχευμένη προσέγγιση που δημιουργεί περισσότερα προβλήματα από όσα λύνει. Αυτό που έχει νόημα είναι τα κίνητρα: γιατί, για παράδειγμα, να μην συνδέσουμε τη δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης με την ενεργειακή απόδοση ενός ακινήτου; Έτσι ενισχύουμε και τη βιωσιμότητα και την ποιότητα, με ιδιωτικά κεφάλαια να επενδύονται σε αναβάθμιση κατοικιών. Αυτά τα σπίτια παραμένουν στο στεγαστικό απόθεμα – δεν είναι ξενοδοχεία, δεν αλλάζουν χρήση οριστικά, δεν έχουν το ίδιο περιβαλλοντικό αποτύπωμα.
Η ποιότητα στον τουρισμό
Πώς ανταποκρίνονται οι επαγγελματίες του χώρου στις νέες απαιτήσεις για ποιότητα, διαφάνεια και φορολογική συμμόρφωση;
Δυστυχώς, οι υποτιθέμενες «απαιτήσεις για ποιότητα» όπως προωθήθηκαν από το Υπουργείο δεν έχουν ουσιαστικό περιεχόμενο. Πρόκειται για μια επιφανειακή και αποσπασματική προσέγγιση, που αντί να θέτει ξεκάθαρα πρότυπα αναβάθμισης των καταλυμάτων, απλώς προσθέτει γραφειοκρατία και σύγχυση. Χαρακτηριστικό είναι πως, ακόμα και σήμερα, δεν γνωρίζουμε τις λεπτομέρειες του νέου πλαισίου. Ο κλάδος βρίσκεται σε αναμονή και επικρατεί απογοήτευση.
Ως STAMA, έχουμε καταθέσει συγκεκριμένες και τεκμηριωμένες προτάσεις για την ποιότητα των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Δυστυχώς, το Υπουργείο Τουρισμού αρνείται πεισματικά οποιονδήποτε διάλογο μαζί μας. Η ίδια η Υπουργός μας έχει χαρακτηρίσει «παραξενοδοχεία», κάτι που φανερώνει μια ξεκάθαρα συντεχνιακή αντιμετώπιση και προκατάληψη απέναντι στον κλάδο – κάτι που θεωρούμε τουλάχιστον λυπηρό.
Ωστόσο, η πίεση που δέχεται ο κλάδος από τη γενικότερη συγκυρία οδηγεί με φυσικό τρόπο σε μεγαλύτερο επαγγελματισμό. Τα βάρη είναι μεγάλα και, τελικά, θα επιβιώσουν οι πραγματικά επαγγελματίες – εκείνοι που προσφέρουν υψηλού επιπέδου υπηρεσίες. Αυτό είναι το θετικό της υπόθεσης: η ποιότητα αναδεικνύεται εκ των πραγμάτων. Όμως, γίνεται με τον λάθος τρόπο. Αντί να δοθούν κίνητρα για βελτίωση, επιβάλλονται ποινές και περιορισμοί.
Όσον αφορά τη φορολογική συμμόρφωση, έχουμε ήδη τονίσει πως η βραχυχρόνια μίσθωση, σε αντίθεση με όσα διαδίδονται, είναι από τους πιο επιβαρυμένους τομείς. Οι ιδιοκτήτες φορολογούνται στο έσοδο και όχι στο καθαρό κέρδος, και το ποσοστό φορολογικής συμμόρφωσης αγγίζει το 90%. Είναι σαφές πως οι επαγγελματίες του χώρου δεν μόνο συμμορφώνονται αλλά και σηκώνουν πολύ μεγαλύτερο βάρος απ’ ό,τι άλλες μορφές διαμονής.
Σε ποιο βαθμό πιστεύετε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση συμβάλλει στον ποιοτικό τουρισμό;
Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί μια από τις πιο σύγχρονες και διεθνώς διαδεδομένες μορφές φιλοξενίας, που ανταποκρίνεται στις ανάγκες του σημερινού ταξιδιώτη – πιο αυτόνομου, πιο απαιτητικού, που αναζητά αυθεντικές εμπειρίες και όχι απλώς ένα κατάλυμα.
Ας συγκρίνουμε δύο διαφορετικούς τύπους επισκεπτών: από τη μία, εκείνον που έρχεται και μένει σε ένα πολυτελές resort, όπου καταναλώνει σχεδόν τα πάντα εντός του ξενοδοχείου. Από την άλλη, έναν επισκέπτη που επιλέγει να μείνει σε μια μονοκατοικία – ίσως το εξοχικό κάποιου συμπολίτη μας – που διαχειρίζεται επαγγελματικά μια εταιρεία βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ο δεύτερος αυτός επισκέπτης κάνει τις διακοπές του όπως θα τις έκανε ο ιδιοκτήτης του σπιτιού: τρώει στις ταβέρνες της περιοχής, συμμετέχει σε δραστηριότητες, ψωνίζει από τον μανάβη και το σούπερ μάρκετ. Τα χρήματα που ξοδεύει διαχέονται στην τοπική κοινωνία, στηρίζουν μικρές επιχειρήσεις και επιτρέπουν στον ιδιοκτήτη να συντηρήσει το ακίνητό του και να εξασφαλίσει ένα πρόσθετο εισόδημα, αντί να το εγκαταλείψει ή να το πουλήσει.
Ποια από τις δύο μορφές διαμονής είναι πιο ποιοτική; Ποια αφήνει μεγαλύτερο αποτύπωμα στην τοπική οικονομία; Ποιον επισκέπτη θέλουμε πραγματικά; Η απάντηση ίσως είναι… και τους δύο. Δεν υπάρχει λόγος να επιλέξουμε. Το δίλημμα είναι τεχνητό. Αν η χώρα μας δεν μπορεί να προσφέρει στον επισκέπτη μια καλά διαχειριζόμενη μονοκατοικία, αυτός απλώς θα επιλέξει να την κλείσει σε άλλη χώρα – δεν θα πάει αναγκαστικά σε ξενοδοχείο.
Η βραχυχρόνια μίσθωση, όταν γίνεται με ποιότητα, κανόνες και υπευθυνότητα, δεν είναι απλώς συμβατή με τον ποιοτικό τουρισμό – τον ενισχύει και τον εμπλουτίζει.
Με το βλέμμα στο 2025, ποια είναι τα μεγαλύτερα στοιχήματα για τον κλάδο και ποιο το μήνυμα που θέλετε να στείλετε στους ιδιοκτήτες και στους επισκέπτες;
Το 2025 βρίσκει τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε ένα κομβικό σταυροδρόμι. Από τη μία, η αυξανόμενη ζήτηση και η ωριμότητα της αγοράς δημιουργούν μεγάλες ευκαιρίες για αναβάθμιση, εξωστρέφεια και ποιοτική διαφοροποίηση. Από την άλλη, οι πιέσεις – νομοθετικές, κοινωνικές και οικονομικές – επιβάλλουν περισσότερη υπευθυνότητα, επαγγελματισμό και θεσμική ωριμότητα.
Το μεγάλο στοίχημα είναι να διαμορφώσουμε ένα σταθερό και δίκαιο πλαίσιο που να επιτρέπει στον μικρό ιδιοκτήτη να δραστηριοποιείται ισότιμα και στον επαγγελματία να επενδύει με κανόνες και προδιαγραφές. Δεν ζητάμε προνόμια – ζητάμε συνέπεια, διάλογο και στρατηγική. Να μετατραπεί η βραχυχρόνια μίσθωση από ένα “ανεκτό φαινόμενο” σε έναν αναγνωρισμένο πυλώνα του ελληνικού τουρισμού.
Στους ιδιοκτήτες, το μήνυμα είναι ξεκάθαρο: ο δρόμος μπροστά απαιτεί ποιότητα, σοβαρότητα και επένδυση σε υποδομές, υπηρεσίες και εμπειρία. Όσοι λειτουργούν με επαγγελματισμό, θα ανταμειφθούν – γιατί αυτή η μορφή τουρισμού έχει μέλλον και δυναμική.
Στους επισκέπτες, το μήνυμα είναι ευχαριστώ. Γιατί με την επιλογή τους στηρίζουν χιλιάδες μικρές επιχειρήσεις, οικογένειες, περιοχές της χώρας που ζωντανεύουν ξανά. Δεσμευόμαστε να συνεχίσουμε να τους προσφέρουμε μια ζεστή, ποιοτική και αυθεντική φιλοξενία – αυτή που αρμόζει στην Ελλάδα του 2025.