Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης βρίσκεται αντιμέτωπος με σοβαρές φορολογικές προκλήσεις, που απειλούν τη βιωσιμότητα και την αναπτυξιακή πορεία πολλών επιχειρήσεων.
Σε μια αποκαλυπτική συνέντευξη, ο Βασίλης Αργυράκης, ταμίας του Stama Greece, και CEO της See Greece, αναδεικνύει την καταλυτική επίδραση της εγκυκλίου της ΑΑΔΕ του 2024, που με μια φαινομενικά ασήμαντη αλλαγή, επέβαλε σε κάθε διαμέρισμα τη φορολογική υποχρέωση ενός πλήρους υποκαταστήματος. Η απόφαση αυτή είχε ως αποτέλεσμα την επιβάρυνση των διαχειριστών με το τέλος επιτηδεύματος των 600 ευρώ ανά ακίνητο, μια δυσανάλογη και αμφισβητούμενη επιβολή που ήδη έχει οδηγηθεί στο ΣτΕ. Όπως εξηγεί ο κ. Αργυράκης, οι επιπτώσεις είναι άμεσες: μείωση ρευστότητας, απώλεια επενδυτικών κεφαλαίων και εντάσεις στις σχέσεις με τους ιδιοκτήτες. Σε συνδυασμό με την ασταθή φορολογική πολιτική, την αύξηση του ΤΑΑΚ και την αβεβαιότητα για την επιστροφή αχρεωστήτως καταβληθέντων ποσών, δημιουργείται ένα περιβάλλον υψηλού ρίσκου για τον κλάδο.
Μέσα από τη συνέντευξη, διαφαίνεται η ανάγκη για σταθερότητα και διαφάνεια, ώστε οι επιχειρήσεις να μπορούν να αναπτυχθούν με σχέδιο και προοπτική.
Οι προκλήσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα
Ποια είναι τα βασικά φορολογικά ζητήματα που αντιμετωπίζουν οι διαχειριστές ακινήτων στη βραχυχρόνια μίσθωση και πώς επηρεάζουν τη βιωσιμότητα των επιχειρήσεων;
Αναμφισβήτητα η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ τον Απρίλιο του 2024, που διαγράφοντας μία μόνο λέξη (σε σχέση με την εγκύκλιο του 2018), θεώρησε ότι κάθε διαμέρισμα αποτελεί υποκατάστημα! Άρα ένα διαμέρισμα έχει την ίδια φορολογική υποχρέωση για πληρωμή του τέλους επιτηδεύματος των 600€, μ’ ένα κατάστημα τραπέζης ή ένα ξενοδοχείο.
Για την παράλογη και αντισυνταγματική αυτή απόφαση, ο Stama Greece και αρκετές εταιρείες διαχείρισης, προσέφυγαν στο ΣΤΕ και ήδη έχουν δικαιωθεί σε πρώτο βαθμό, αλλά δυστυχώς θα πρέπει να περιμένουμε την απόφαση της Ολομέλειας.
Αυτό όμως έχει ήδη φέρει τεράστιες ανατροπές στη ρευστότητα και βιωσιμότητα των επιχειρήσεων καθώς η υποχρέωση έναρξης υποκαταστημάτων και πληρωμής του αντίστοιχου τέλους επιτηδεύματος δεν αναιρείται μέχρι της έκδοσης της οριστικής απόφασης. Ακόμη και μετά την ενδεχόμενη δικαίωση μας, υπάρχει αγωνία για το αν και πως θα επιστραφούν τα αχρεωστήτων καταβληθέντα από τη διοίκηση.
Ήδη οι παρενέργειες είναι εμφανείς, στερούν πολύτιμους πόρους από τις εταιρείες για ανάπτυξη και έχουν δημιουργήσει σε ορισμένες περιπτώσεις, προστριβές με ορισμένους ιδιοκτήτες για το ποιος θα επιβαρυνθεί με αυτό το τέλος. Υπήρξε και η στροφή στο μοντέλο παροχής υπηρεσιών προς τους ιδιοκτήτες, με σκοπό την αποφυγή καταβολής τους τέλους αυτού.
Επιπλέον η υπέρμετρη αύξηση του ΤΑΑΚ, έχει δημιουργήσει προβλήματα στις κατοικίες με χαμηλή τιμή καθώς η αναλογία τελών, φόρων και προμηθειών φτάνει και το 40% επί της τελικής τιμής.
Θεωρώ όμως ότι το βασικό πρόβλημα που έχει καλλιεργήσει το κράτος και η φορολογική διοίκηση με τις συνεχείς αλλαγές και αυξήσεις, είναι η αβεβαιότητα. Είναι χρόνιο πρόβλημα του Ελληνικού επιχειρείν, αλλά ο κλάδος μας έχει στοχοποιηθεί τα τελευταία δύο χρόνια. Δεν μπορεί καμμία εταιρεία διαχείρισης να κάνει προβλέψεις για το μέλλον της και να αναπτυχθεί σε ένα περιβάλλον με ανασφάλεια και φορολογικούς και διοικητικούς αιφνιδιασμούς κάθε χρόνο.
Έχουν αλλάξει οι ανάγκες ή οι συνήθειες των επισκεπτών μετά την πανδημία και πώς αυτό επηρεάζει τη στρατηγική τιμολόγησης;
Θεωρώ ότι πλέον έχουμε επιστρέψει σε μια “κανονικότητα”. Η κινητήριος δύναμη του Τουρισμού σε παγκόσμιο επίπεδο είναι πλέον η ραγδαία αύξηση του πληθυσμού και κυρίως η ποσοτική άνοδος της “μεσαίας” τάξης των αναπτυσσόμενων χωρών που διψάνε για ταξίδια στο εξωτερικό.
Oι συνήθειες των επισκεπτών αλλάζουν ταχύτατα και την κύρια ευθύνη φέρουν τα μέσα κοινωνικής δικτύωσης και η τεχνητή νοημοσύνη. Ειδικά οι “μεμονωμένοι” ταξιδιώτες στους οποίους απευθύνεται κατά κύριο λόγο η βραχυχρόνια μίσθωση, είναι πλέον πιο αυθόρμητοι, αποφασίζουν τελευταία στιγμή και επηρεάζονται κατά κύριο λόγο από τη διαθεσιμότητα και τις τιμές των αεροπορικών εισιτηριών. Πλέον ένα ποσοστό κοντά στο 50% (ειδικά Ευρωπαίοι ), όταν κάνει αναζήτηση δεν επιλέγει συγκεκριμένο προορισμό.
Καθίσταται λοιπόν σχεδόν αναγκαία η χρήση της δυναμικής τιμολόγησης ώστε ο διαχειριστής να προσαρμόζει τις τιμές σε πραγματικό χρόνο στις εναλλαγές της ζήτησης και του ανταγωνισμού. Παρόλα αυτά δεν θεωρώ ότι η “αυτοματοποίηση” της τιμολογιακής πολιτικής λειτουργεί καλά σε όλες τις περιοχές της Ελλάδας, ειδικά σε περιοχές με έντονη και μικρή εποχιακή ζήτηση.
Ποιες είναι οι κύριες οικονομικές προκλήσεις που αντιμετωπίζουν σήμερα οι διαχειριστές ακινήτων στον κλάδο;
Η δυσκολία ανεύρεσης αξιόπιστων συνεργατών, ειδικά στον τομέα της καθαριότητας είναι σταθερά, μια βασική πρόκληση. Τα κόστη καθαριότητας πλέον (ειδικά στα νησιά) έχουν εκτοξευτεί.
Οι αναγκαίες επενδύσεις σε νέες τεχνολογίες, σταθερά ροκανίζουν την κερδοφορία. Όμως όλα αυτά με μια σωστή τιμολογιακή πολιτική μπορούν να ξεπεραστούν.
Το ασταθές φορολογικό και διοικητικό περιβάλλον θα παραμείνει πάντα η πρώτη και με διαφορά, οικονομική πρόκληση που αντιμετωπίζουμε. Αυτή τη στιγμή υπάρχουν εταιρείες που θα κληθούν να καταβάλουν συνολικό ποσό για το τέλος επιτηδεύματος 2 και 3 φορές μεγαλύτερο από την ετήσια κερδοφορία τους!
Πώς βλέπετε να διαμορφώνεται η φετινή τουριστική σεζόν για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τι προβλέπεται σε σχέση με τη ζήτηση και τα έσοδα;
Η αγορά είναι πλέον σε φάση ωρίμανσης. Όσοι εισχωρούν τώρα θα αντιμετωπίσουν δυσκολίες, ειδικά αν το ακίνητο δεν έχει κάποια ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ή δεν βρίσκεται σε μια καλή περιοχή. Σύντομα θα υπάρξει έξοδος κατοικιών, ειδικά στα δυο μεγάλα αστικά κέντρα, όπου έχει επέλθει κορεσμός και πλέον σε αρκετές περιπτώσεις, η μακροχρόνια ενοικίαση αποφέρει καλύτερο μέσο μηνιαίο έσοδο. Αν και στο σύνολο της χώρας προβλέπεται και νέο ρεκόρ αφίξεων, η μέση πληρότητα θα πέσει καθώς έχει αυξηθεί υπέρμετρα ο ανταγωνισμός.
Θεωρώ επίσης ότι η μέση τιμή διανυκτέρευσης θα ανέβει, αλλά όχι το μέσο καθαρό έσοδο καθώς η αύξηση θα προέλθει κυρίως από την αύξηση των φόρων και τελών.
Οι Εταιρείες διαχείρισης πρέπει να επενδύσουν στη συνεχή ενημέρωση για τις εξελίξεις και σε αξιόπιστους συνεργάτες στον τομέα των λογιστικών, καθαριότητας και ψηφιακών εργαλείων βελτιστοποίησης και marketing.
