Αύξηση της ζήτησης, άνοδος της προσφοράς, αλλά και προβληματισμός για τη σχετική στασιμότητα στην πληρότητα: αυτή είναι η συνοπτική εικόνα της ελληνικής αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της AirDNA για τον Απρίλιο του 2025, που εξασφάλισε αποκλειστικά για τους αναγνώστες του το BnBNews. Η έρευνα, που βασίζεται σε δεδομένα από τις μεγαλύτερες πλατφόρμες (Airbnb, Vrbo), σκιαγραφεί τις τάσεις σε εθνικό επίπεδο αλλά και στους κορυφαίους τουριστικούς προορισμούς της χώρας, ενόψει της κρίσιμης καλοκαιρινής περιόδου.
Η ζήτηση ξεπερνά τα επίπεδα του 2024 – αλλά όχι την προσφορά
Η Ελλάδα κατέγραψε σημαντική αύξηση στη ζήτηση τον Απρίλιο 2025 σε σύγκριση με τον ίδιο μήνα του 2024 (+27%) αλλά και με το 2019, και κινήθηκε κοντά στα Ευρωπαϊκά επίπεδα. Παράλληλα, ο αριθμός των ενεργών καταχωρίσεων και των διαθέσιμων διανυκτερεύσεων αυξήθηκε αισθητά (+8% και +21% αντίστοιχα), ξεπερνώντας τη δυναμική της ζήτησης.
Αυτό σημαίνει ότι η πληρότητα – αν και αυξημένη – δεν ακολουθεί με τον ίδιο ρυθμό την ανοδική πορεία της ζήτησης. Πρόκειται για φαινόμενο «υπερπροσφοράς» που μπορεί να επηρεάσει τη βιωσιμότητα πολλών καταλυμάτων, ιδιαίτερα σε ώριμες αγορές.
Η καλοκαιρινή περίοδος ξεκινά με θετικές ενδείξεις
Τα στοιχεία κρατήσεων (on-the-books demand) για την περίοδο από 20 Μαΐου έως 31 Αυγούστου δείχνουν ότι σε εθνικό επίπεδο, η καλοκαιρινή περίοδος προδιαγράφεται ισχυρότερη σε σχέση με το 2024, με περίπου 20% περισσότερες κρατήσεις συγκριτικά με την αντίστοιχη περσινή περίοδο.
Η ενισχυμένη αυτή δυναμική αποδίδεται στην ευρύτερη αναγνώριση της Ελλάδας ως ασφαλούς, αυθεντικού και προσβάσιμου προορισμού, αλλά και στις ελκυστικές τιμές που εξακολουθούν να προσφέρουν τα short-term rentals σε σχέση με τα ξενοδοχεία.
Αθήνα και Σαντορίνη: Οι «πρωταθλητές» της προσφοράς, αλλά όχι της πληρότητας
Παρότι συνολικά η αγορά εμφανίζει βελτιωμένες επιδόσεις, οι δύο πιο ώριμες αγορές – Αθήνα και Σαντορίνη – εμφανίζουν υστέρηση στην πληρότητα για το καλοκαίρι του 2025. Η AirDNA εξηγεί ότι σε αυτές τις περιοχές η αύξηση της προσφοράς ξεπέρασε σημαντικά την αύξηση της ζήτησης, με αποτέλεσμα η πληρότητα να μην ενισχύεται αντίστοιχα.
Η Σαντορίνη ειδικά φαίνεται να υποφέρει από κορεσμό, καθώς ο αριθμός των διαθέσιμων καταλυμάτων και διανυκτερεύσεων για το καλοκαίρι αυξήθηκε δυσανάλογα με τη ζήτηση. Έτσι στη Σαντορίνη, έχουν πραγματοποιηθεί κρατήσεις για 153.000 διανυκτερεύσεις ενώ η προσφορά ξεπερνά τις 438.000 διανυκτερεύσεις. Το αποτέλεσμα είναι η πληρότητα να δείχνει μειωμένη κατά 11%, φτάνοντας μόλις στο 35% (έναντι 39% πέρυσι).
Παρόμοια είναι και η εικόνα στην Αθήνα, όπου η εκρηκτική ανάπτυξη της προσφοράς δεν συνοδεύεται από ανάλογη αύξηση κρατήσεων. Στην πρωτεύουσα, οι κρατήσεις έχουν φτάσει τις 422.000 διανυκτερεύσεις ενώ η προσφορά ξεπερνά τα 1,2 εκατ. διανυκτερεύσεις. Έτσι, η πληρότητα δείχνει μειωμένη κατά 4%, φτάνοντας επίσης στο 35% (έναντι 37% πέρυσι).
Αντίθετα, άλλοι προορισμοί – όπως η Κρήτη, η Κέρκυρα και η Ρόδος – φαίνεται να επιτυγχάνουν πιο ισορροπημένη σχέση προσφοράς και ζήτησης, διατηρώντας υψηλότερα επίπεδα πληρότητας.
Η στρατηγική σημασία της διαχείρισης εσόδων (revenue management)
Η σημερινή εικόνα της ελληνικής αγοράς δείχνει ότι οι επαγγελματίες του χώρου πρέπει να στραφούν σε πιο εξελιγμένες πρακτικές διαχείρισης εσόδων και δυναμικής τιμολόγησης. Όπως αναδεικνύεται από τα δεδομένα της AirDNA, σε συνθήκες αυξανόμενης προσφοράς, μόνο εκείνοι που προσαρμόζουν σωστά τις τιμές τους, αξιοποιούν τεχνολογικά εργαλεία και επενδύουν στην εμπειρία του επισκέπτη μπορούν να διατηρήσουν ή να αυξήσουν τα έσοδά τους.
Η χρήση εργαλείων όπως το pacing (ρυθμός κρατήσεων σε σχέση με προηγούμενες χρονιές) είναι πλέον απαραίτητη για όσους επιθυμούν να έχουν ρεαλιστική εικόνα της ζήτησης και να ρυθμίζουν τις τιμές τους δυναμικά, αποφεύγοντας τις παγίδες της υπερτιμολόγησης ή του υποτιμημένου εισοδήματος.