Με νέες ερωταπαντήσεις και διευκρινιστικά παραδείγματα εμπλουτίστηκε το αρχείο συχνών ερωτήσεων-απαντήσεων της ΑΑΔΕ για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων, δίνοντας περαιτέρω φως σε ζητήματα που απασχολούν έντονα τους διαχειριστές ακινήτων, τόσο φυσικά όσο και νομικά πρόσωπα.
Η ανανεωμένη έκδοση του εγγράφου, που δημοσιεύθηκε στις 10 Ιουλίου 2025, περιλαμβάνει – πέρα από γλωσσικές και συντακτικές βελτιώσεις – εννέα νέες ερωτήσεις-απαντήσεις (υπ’ αριθμ. 52 έως 60), οι οποίες εστιάζουν κυρίως σε φορολογικά και λογιστικά θέματα: Τέλος Επιτηδεύματος, υποχρέωση δήλωσης υποκαταστήματος, τρόπο υπολογισμού και απόδοσης του Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ), καθώς και σε ζητήματα που προκύπτουν όταν προσφέρονται συμπληρωματικές υπηρεσίες πέραν της διαμονής.
Ανάμεσα στις βασικές διευκρινίσεις ξεχωρίζουν:
-
Το Τέλος Επιτηδεύματος για τα υποκαταστήματα που δηλώνουν οι διαχειριστές είναι αναλογικό, όχι ετήσιο, και εξαρτάται από τους μήνες πραγματικής λειτουργίας.
-
Δεν απαιτείται ταύτιση της έναρξης ή διακοπής του υποκαταστήματος με το συμβόλαιο υπεκμίσθωσης, εφόσον έχει εκδοθεί ο σχετικός ΑΜΑ.
-
Φυσικά πρόσωπα που αποκτούν τρίτο ΑΜΑ, οφείλουν να υποβάλουν δήλωση έναρξης εργασιών εντός 30 ημερών, με συγκεκριμένες εξαιρέσεις.
-
Σε περιπτώσεις όπου το ΤΑΚΚ ενσωματώνεται στην τελική τιμή ή παραμένει σταθερό για όλο το έτος λόγω περιορισμών των πλατφορμών, δεν υπάρχει φορολογικό πρόβλημα, αρκεί να αποδίδονται σωστά οι σχετικοί φόροι και τέλη.
-
Το πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης του ΤΑΚΚ εξαρτάται από το είδος του υπόχρεου (ιδιώτης, απλογραφικά ή διπλογραφικά βιβλία) και ξεκινά από τα 100 ευρώ, με επιπλέον επιβάρυνση λόγω τόκων.
Επιπλέον, τροποποιήθηκαν προηγούμενες απαντήσεις για μεγαλύτερη ακρίβεια:
-
Στην ερώτηση 44 διευκρινίζεται ότι οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής μπορούν να τροποποιηθούν έως τις 28 Φεβρουαρίου του επόμενου έτους και πριν την οριστικοποίηση του Μητρώου Ακινήτων.
-
Στην ερώτηση 11 προστέθηκε εξαίρεση για την περίπτωση ενιαίου ακινήτου που μισθώνεται ως δύο διακριτοί χώροι, τονίζοντας ότι δεν θεωρείται ως τρίτο ακίνητο για σκοπούς προσδιορισμού της φορολογικής υποχρέωσης φυσικών προσώπων.
Οι νέες διευκρινίσεις έρχονται σε μια περίοδο αυξημένης προσοχής από πλευράς φορολογικών αρχών και ελέγχου της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αποσκοπούν στην καλύτερη κατανόηση των υποχρεώσεων από πλευράς διαχειριστών και επιχειρήσεων, καθώς και στην αποφυγή λαθών που οδηγούν σε πρόστιμα ή φορολογικές επιβαρύνσεις. Πρόκειται για σημαντικές πληροφορίες τόσο για μικρούς ιδιοκτήτες όσο και για οργανωμένες εταιρείες διαχείρισης, που καλούνται πλέον να ευθυγραμμίσουν την τιμολόγηση, τη λογιστική καταγραφή και τη φορολογική τους συμμόρφωση με σαφέστερους κανόνες.
Οι νέες ερωτο-απαντήσεις της ΑΑΔΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση
52. Ε. Στις περιπτώσεις που Διαχειριστές ακινήτων που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης (ΜΑΓ), παρέχουν άλλες υπηρεσίες, πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων, έχουν υποχρέωση υποβολής των κρατήσεων τους στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ;
Α Όχι, στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ έχουν υποχρέωση Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής :
α) με εγγραφή στο Μητρώο τα πρόσωπα που πραγματοποιούν βραχυχρόνιες μισθώσεις (δείτε τον ορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ερώτηση 1).
β) με καταχώρηση των στοιχείων τους στο Μητρώο, τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου 46 (Ρυθμίσεις για τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα Υπ. Τουρισμού) του ν. 4179/2013.
53. Ε. Εταιρείες που διαχειρίζονται ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ή ατομικές επιχειρήσεις που διαχειρίζονται τρία και άνω ακίνητα, δύναται να έχουν έσοδα από παροχή επιπλέον υπηρεσιών προς τρίτους όπως ενδεικτικά, προώθηση διαφημιστικών φυλλαδίων εταιρειών μεταφοράς, φύλαξης βαλιτσών, κομμωτηρίου, εκδρομών ή μίνι κρουαζιέρας;
Α Ναι, οι παρεχόμενες υπηρεσίες προς τρίτους όπως ενδεικτικά οι υπηρεσίες προώθησης διαφημιστικών φυλλαδίων εταιρειών μεταφοράς, φύλαξης βαλιτσών, κομμωτηρίου, εκδρομών ή μίνι κρουαζιέρας αποτελούν διαφορετική δραστηριότητα από αυτή της βραχυχρόνιας μίσθωσης και τα έσοδα από την δραστηριότητα αυτή θα πρέπει να δηλώνονται από τις εταιρείες στον οικείο Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας (ΚΑΔ) ο οποίος είναι διαφορετικός από τους δυο ΚΑΔ που αφορούν στα έσοδα της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
54. Ε. Το Τέλος Επιτηδεύματος είναι αναλογικό ή ετήσιο;
Α Το Τέλος Επιτηδεύματος είναι αναλογικό και λαμβάνεται υπόψη ο μήνας της δήλωσης έναρξης και ο μήνας της δήλωσης διακοπής του υποκαταστήματος, λαμβάνεται δηλαδή υπόψη το διάστημα της πραγματικής συναλλακτικής δραστηριότητας. Χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των δεκαπέντε (15) ημερών λογίζεται ως μήνας.
Επισημαίνεται ότι με την αντικατάσταση του άρθρου 31 του ν. 3986/2011 (Α΄152) με το άρθρο 3 του ν. 5162/2024 (Α’ 198) δεν επιβάλλεται, από το φορολογικό έτος 2024, τέλος επιτηδεύματος στα φυσικά πρόσωπα που ασκούν ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα.
Παράδειγμα κατανόησης
Διαχειριστής εξέδωσε ΑΜΑ την 5/9 και την ίδια ημέρα υπέβαλε δήλωση έναρξης υποκαταστήματος. Ποιο είναι το ποσό του τέλους Επιτηδεύματος που θα πληρώσει για τους 4 μήνες (δηλαδή από Σεπτέμβρη μέχρι Δεκέμβρη).
Απάντηση: Πρέπει να καταβληθούν τα 4/12 του τέλους επιτηδεύματος, όπως ισχύει.
55. Ε. Πρέπει οι ημερομηνίες έναρξης και διακοπής του υποκαταστήματος να ταυτίζονται με το συμβόλαιο υπεκμίσθωσης που έχει υποβληθεί από τον ιδιοκτήτη του καταλύματος προς τον Διαχειριστή;
Α Όχι, δεν είναι απαραίτητο να υπάρχει συμφωνία μεταξύ του αρχικού μισθωτηρίου του ιδιοκτήτη και του διαστήματος λειτουργίας του υποκαταστήματος που δηλώνεται από τον διαχειριστή. Η πρόθεση εκμετάλλευσης των ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή αποδεικνύεται από την καταχώρησή τους στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τη λήψη ΑΜΑ.
56. Ε. Πότε πρέπει να υποβάλει δήλωση έναρξης εργασιών φυσικό πρόσωπο – Διαχειριστής εάν αποκτά τρίτο ΑΜΑ (εξαιρουμένης της περίπτωσης απόκτησης τρίτου ΑΜΑ για την περίπτωση της από κοινού μίσθωσης δύο δωματίων που ήδη έχουν λάβει διαφορετικούς);
Α Τα φυσικά πρόσωπα θα πρέπει να υποβάλουν αίτημα έναρξης εργασιών εντός τριάντα (30) ημερών από τη λήψη του τρίτου ΑΜΑ (εξαιρουμένης της περίπτωσης απόκτησης τρίτου ΑΜΑ για την περίπτωση της από κοινού μίσθωσης δύο δωματίων που ήδη έχουν λάβει διαφορετικούς) εκτός αν για άλλο λόγο υπήρχε υποχρέωση για έναρξη εργασιών σε προγενέστερο χρόνο ή εάν τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα και με άλλες παροχές πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
57. Ε. Ποια είναι η προθεσμία δήλωσης έναρξης υποκαταστήματος στη βραχυχρόνια μίσθωση;
Α Η προθεσμία είναι εντός τριάντα (30) ημερών από τη λήψη του ΑΜΑ του υποκαταστήματος.
Παράδειγμα κατανόησης
Έστω ακίνητο που έλαβε ΑΜΑ την 1/1 και στις 5/1 ο Διαχειριστής του «έκλεισε» την πρώτη του βραχυχρόνια μίσθωση που αφορούσε το διάστημα απο1/6 έως 5/6. Πότε πρέπει να υποβάλει δήλωση έναρξης υποκαταστήματος;
Απάντηση: Η προθεσμία είναι εντός τριάντα (30) ημερών από τη λήψη του ΑΜΑ του υποκαταστήματος, δηλαδή στο συγκεκριμένο παράδειγμα ο Διαχειριστής θα πρέπει να υποβάλει τη δήλωση έναρξης υποκαταστήματος έως και την 30/1.
58. Ε. Το ΤΑΚΚ έχει διαφορετική κλίμακα χρέωσης ανάλογα με το μέγεθος του σπιτιού και την περίοδο του έτους. Όμως οι περισσότερες πλατφόρμες δεν δίνουν τη δυνατότητα παραμετροποίησης του ΤΑΚΚ (μπορείς δηλαδή να ορίσεις μια μόνο τιμή για όλο το χρόνο). Τί κάνουμε σε αυτή την περίπτωση;
Υπάρχει φορολογικό θέμα αν πχ. ορίσουμε το ΤΑΚΚ στα 8 ευρώ την ημέρα για όλο το χρόνο και για την περίοδο Νοεμβρίου – Μαρτίου αποδίδεται, με τη σχετική δήλωση, ως ΤΑΚΚ τα 2 ευρώ και η διαφορά των έξι ευρώ δηλώνεται ως έσοδο μέσω της δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής;
Α Μια τέτοια λύση δεν δημιουργεί πρόβλημα αρκεί για τα 6 ευρώ να υπολογίζονται όλοι οι σχετικοί φόροι ή τέλη που αφορούν το εισόδημα, να αποδίδεται δηλαδή ΦΠΑ και Τέλος Παρεπιδημούντων (το τελευταίο αφορά μόνο επιχειρήσεις).
59. Ε. Υπάρχει φορολογικό ζήτημα αν ενσωματώνεται το ΤΑΚΚ ή / και το Τέλος Παρεπιδημούντων στην τελική τιμή και δεν χρεώνεται ξεχωριστά;
Α Μια τέτοια λύση δεν δημιουργεί πρόβλημα αρκεί να γίνει σωστός διαχωρισμός των ποσών (ώστε να αποφευχθεί λάθος καταβολή ή διπλή φορολόγηση) και τα ποσά να αποδοθούν με τα προβλεπόμενα έντυπα.
Παράδειγμα κατανόησης
Έστω Νομικό πρόσωπο εισπράττει 100 ευρώ για μια μίσθωση και θέλει να υπολογίσει:
Α. Το ποσό του ΤΑΚΚ (έστω ΤΑΚΚ 8 ευρώ ανά ημέρα)
Β. Το ποσό του Τέλους Παρεπιδημούντων
Γ. Το ποσό του ΦΠΑ
Δ. Το ποσό του εισοδήματος
Υπολογισμός
1. Πρώτα αφαιρούμε το ΤΑΚΚ:
100-8= 92
Τα 8 ευρώ υποβάλλονται με τη Δήλωση ΤΑΚΚ έως το τέλος του επόμενου μήνα.
2. Στα 92 ευρώ που απέμειναν υπολογίζουμε τον ΦΠΑ
92/1,13= 81,42
92-81,42= 10,58
Τα 10,58 ευρώ υποβάλλονται με τη δήλωση ΦΠΑ.
3. Στη συνέχεια στα 81,42 ευρώ που απέμειναν υπολογίζουμε με εσωτερική υφαίρεση το Τέλος Παρεπιδημούντων
81,42/1,005=81,01
81,42-81,01= 0,41
Τα 0,41 ευρώ αποδίδονται με τη δήλωση απόδοσης Τέλους Παρεπιδημούντων αναλόγως της περιόδου του ΦΠΑ (μήνας ή τρίμηνο) και σε περίπτωση εξαίρεσης από τον ΦΠΑ (λόγω μικρής επιχείρησης) ανά τρίμηνο.
4. Τέλος τα 81,01 ευρώ που απέμειναν μετά τα τρία παραπάνω βήματα είναι το ποσό που πρέπει να δηλωθεί ως εισόδημα στη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής.
60. Ε. Ποιο είναι το πρόστιμο για την εκπρόθεσμη δήλωση του ΤΑΚΚ; Κλιμακώνεται ανάλογα με την καθυστέρηση; Διαφοροποιείται αν είσαι ιδιώτης ή εταιρεία;
Α Το πρόστιμο του ΤΑΚΚ είναι πρόστιμο του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ). Ως εκ τούτου, ισχύει ό,τι και για αυτά τα πρόστιμα, ήτοι:
100 ευρώ πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης για τους ιδιώτες,
250 ευρώ πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης για απλογραφικά βιβλία,
500 ευρώ πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης για διπλογραφικά,
και τόκοι εκπρόθεσμης υποβολής για όλες τις παραπάνω κατηγορίες.
Το πλήρες αρχείο ερωτήσεων-απαντήσεων της ΑΑΔΕ είναι διαθέσιμο στο site της Αρχής και επικαιροποιείται ανά τακτά χρονικά διαστήματα.
