Eνώ η στεγαστική κρίση μαίνεται, όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά σε όλη την Ευρώπη, φουντώνει εκ νέου το debate για το κατά πόσο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις – τύπου Airbnb – συμβάλλουν στην αύξηση των τιμών των ενοικίων.
O ερευνητής του παν/μιου Αιγαίου Κώστας Γουρζής μιλά στο in για τα Αirbnb και την ακρίβεια στα ενοίκια ρευνα για τα Αirbnb
Πόσο αυξάνονται τα ενοίκιαΣτην Αθήνα το 10% των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων είναι Airbnb
Ο δεύτερος παράγοντας που συχνά υποτιμάται, είναι το ποσοστό των Αirbnb επί των διαθέσιμων κατοικιών. Για παράδειγμα στον Δήμο Αθηναίων, οι κατοικίες στο σύνολό τους είναι περίπου 440.000. Από αυτές περίπου 120.000 είναι κενές και 320.000 κατοικούμενες. Με δεδομένο ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στο κέντρο της Αθήνας είναι γύρω στο 64% (χαμηλότερο από τον εθνικό μέσο όρο), αυτό σημαίνει ότι οι ενοικιαζόμενες κατοικίες είναι περίπου 115.000.
Από τα στοιχεία πραγματικού χρόνου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προκύπτει ότι αντιστοιχούν περίπου στο 10% του συνόλου των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, ένα «διόλου αμελητέο ποσοστό», όπως μας λέει ο συντονιστής της έρευνας. Eπομένως η υψηλή συγκέντρωση Αirbnb σημαίνει ότι μειώνεται εξίσου σημαντικά το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών προς ενοικίαση.
Ποιος ωφελείται και ποιος ζημιώνεται;
Ένα από τα επιχειρήματα των υπερασπιστών του Αirbnb είναι ότι δίνουν «ενέσεις» στην πραγματική οικονομία και συμπληρώνουν τα εισοδήματα μικροϊδιοκτητών. Όμως το τίμημα είναι δυσανάλογο.
«Όπως ξέρουμε από τις μελέτες μας, η κατοικία παραδοσιακά αποτέλεσε για τα ελληνικά νοικοκυριά μια κίνηση εξασφάλισης ενός μίνιμουμ επιπέδου ζωής. Την έβλεπαν ως εξασφάλιση για το μέλλον, και για τις επόμενες γενιές
Αυτό που γίνεται τώρα με την αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι μια αντιστροφή του αναδιανεμητικού ρόλου που έπαιζε παραδοσιακά στην ελληνική κοινωνία ή κατοικία.
Διότι πλέον αυτοί που επωφελούνται από την εξάπλωση της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν είναι ίδιοι με αυτούς που επωμίζονται το κόστος. Αυτό συμβαίνει διότι η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα, αλλά και στα περισσότερα μέρη διεθνώς αυτή τη στιγμή, έχει επαγγελματικοποιηθεί, όπως λέμε εμείς».
Επαγγελματικοποίηση της αγοράς
Σε μεγάλες πρωτεύουσες όπως η Αθήνα, οι περισσότεροι πλέον hosts (σπιτονοικοκύρηδες – εκμισθωτές) στο Airbnb δεν έχουν ένα κατάλυμα, αλλά από πέντε, δέκα ως 100 και 150.
«Αν μπει κάποιος στην πλατφόρμα inside Airbnb που μελετάει διάφορες αγορές ανά τον κόσμο, και ελληνικές, θα δει για παράδειγμα ότι στο κέντρο της Αθήνας υπάρχουν 4.500 listings (αγγελίες) από hosts που έχουν μόνο ένα κατάλυμα. Ενώ τα listings που ανήκουν σε hosts που έχουν πάνω από δέκα κατοικίες, είναι 5.700. H αγορά είναι πλέον ελεγχόμενη, και είναι εδραιωμένη η κυριαρχία εκείνων που λειτουργούν επαγγελματικά και δεν το βλέπουν απλώς σαν πρόσθετο εισόδημα. Αυτοί είναι που γεύονται τα θετικά, ενώ μια ευρεία μάζα ενοικιαστών βιώνει τις αλλεπάλληλες αυξήσεις στα ενοίκια».
Προτάσεις πολιτικής
Ο υπεύθυνος της έρευνας, μας λέει ότι τα μέτρα της κυβέρνησης για έλεγχο των Αirbnb δεν αρκούν για να βελτιωθεί η κατάσταση. «Πρώτα από όλα γιατί το μπλοκάρισμα στις νέες καταχωρήσεις αφορά πολύ συγκεκριμένες περιοχές, στις οποίες υπάρχει ήδη πάρα πολύ έντονος κορεσμός.
Καθίσταται σαφές ότι τα μέτρα αγνοούν την έμμεση επίδραση του Airbnb στα ενοίκια. Θα έπρεπε να υπάρχει χαλάρωση της πίεσης στις κορεσμένες περιοχές, και μπλοκάρισμα σε άλλες. Επίσης δεν λαμβάνεται καθόλου υπόψιν η τιμή ανά διανυκτέρευση, η οποία είναι πολύ σημαντικός παράγοντας αύξησης των ενοικίων.
Πρέπει να παρθούν μέτρα και ως προς την τιμολόγηση των καταλυμάτων. Μια υψηλή τιμολόγηση σημαίνει ότι ένας επενδυτής μπορεί να αποκομίζει μεγάλα κέρδη από Airbnb, άρα μειώνονται πολύ περισσότερο τα κίνητρα για μακροχρόνια ενοικίαση».
Το βασικό πρόβλημα, σύμφωνα με τους ερευνητές, είναι ότι η κατοικία δεν θα έπρεπε να προσεγγίζεται αποκλειστικά με όρους επενδυτικού προϊόντος, κάτι που διαχρονικά ίσχυε στην Ελλάδα ως και πολύ πρόσφατα. Η πολιτεία οφείλει να λάβει μέτρα προς την αντίθετη κατεύθυνση, ώστε να υπάρξει τροφοδοσία της αγοράς με φθηνή – οικονομικά προσιτή κατοικία. Ένα πρώτο βήμα είναι να επανέλθει η κοινωνική κατοικία, που υπήρχε πολύ υποτυπωδώς με τις εργατικές κατοικίες που καταργήθηκαν με το πρώτο μνημόνιο.